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房地产“人气假象”到底伤了谁的心?
内蒙古新闻网-楼市频道  16-05-26 11:09 打印本页 【字体:    来源: 金羊网  

  近日,记者获得一份疑似内部通知《**楼盘支援紧急召集》,要求某房地产网(下称F网)员工组织家人到场扮客。记者去楼盘试探,发现果真存在“做媒”现象。

  记者在阳光家缘网站查询,发现该楼盘在去年8月开始预售,如今住宅去化率仅49.3%,怀疑代理商因去化压力大,而上演“好戏”。业内人士透露,如此做媒,已成为房产市场的潜规则。

  “人气假象”的背后,是一群相对固定的、围绕房产中介的特定人群,他们遵循着怎样的规则?也是房产热卖的假象,伤了谁的心?该如何规范?

  疑惑:确有其事还是空穴来风?

  《**楼盘支援紧急召集》上所指楼盘,位于广州海珠区滨江路,目前住宅预售价4-5万元/平方米,售价过千万元。

  为了“支援”该楼盘打造人气,每位F网同事需组织家人到场扮客,每位同事至少组织一台客户,要求2人一组。到场有效期为5月19日-25日早上10时-下午6时。

  还规定了具体的流程,先自驾车到场,再到F网驻场处签到,参加沙盘及区位图讲解,参观样板房,计价,走完楼盘销售为普通看房客做的整套程序。

  家属信息,需通过公司同事,编辑短信到该楼盘驻场人员,特别强调前去的方式为“驾车”。但记者获得的这份信息,驻场人员的号码缺失了后三位数字。

  至于结算方式,明确规定每台客户补贴150元,以现金的形式给到同事。

  记者将此信息转发给房地产资深行内人,对方指出,类似这种做法叫“做媒”,业内一直存在这样的“潜规则”,前几年比较多,但近年来因楼市兴盛,已经有所减少。另一位行内人指出,如今“做媒”还时有发生,一般而言,公司对员工的要求只会口头传达,大家意会即可,很少见到如此细致的明文规定,字里行间中,透露出是在赤裸裸地安排欺骗性行为,但这确实是房地产行业的潜规则。

  确有此事,还是空穴来风?

  暗访:房企销售人员对此不知情?

  没有该房产网的同事搭线,难以打探是否真存在做媒现象。

  22日上午,记者只好以找兼职、做假看房客、赚取劳务费为由,直接去到该楼盘找F网驻点。进入楼盘销售中心后,销售将记者带到网站驻点处,该驻点涵盖包括F网以内的三个不同代理网站。

  一听记者是来扮演看房赚劳务费的,驻点的工作人员Z显得有点紧张,打了一个“嘘”的手势,翘首张望销售中心的销售走远了没,问记者是否有对销售说了些什么,确定“安全”后,才问记者名字。猜测销售中心对此也不知情。

  后来,记者方知,Z就是《**楼盘支援紧急召集》指定的联系人之一。

  记者随意报了一个名字,对方称不在当天预约的名单中,随后问记者通过哪位同事得知此事,记者随便说是通过微信群看到招聘兼职的信息,以为直接过来应聘就行,然而手机忘带,所以不记得发微信的人是谁。

  Z信以为真,打电话给公司领导问如何处理,这位领导对记者说,不能通过这样的方式做兼职,随后又说,150元/人的价格是给内部员工的,具体还要看这位员工怎么跟记者结算。

  为了信息保密,做媒的这一群人,控制在公司同事亲属、朋友圈子内,相对固定,这群扮客成为了房地产界的专业演员。他们怎么“埋位”演戏,有着怎样的要求?

  真相:“人气假象”的好戏有“后台”

  对于记者找兼职不成反走了冤枉路,Z表示同情,开始与记者闲聊,道出“做媒内情”,记者全程录音。

  原来F网的这个“扮客活动”,从今年3月就已经开始,考虑到经费等问题,持续到5月25日。光5月21日当天,就已经有30名扮演者来上演好戏。F网每介绍一位市民来看房,开发商额外支付100元作为奖励,30位扮演者让F网当天额外获得3000元奖励。

  他指出,记者走的程序不对,不能直接过来以找兼职的名义,扮演房客。做媒,被要求先通过网站内部员工,向网站驻场人员报名,再向开发商销售中心报备,审核通过后,再确定时间,扮客如约签到、看沙盘、听区位讲解等。

  趁Z走开的间隙,记者拍下一份《转介客户到场确认表》的照片,留作证据,每位房客扮演者都需在此签到。

  其次,像记者这种看起来比较年轻的,原来是不符合扮客标准的。“必须要40岁以上才行。”Z说,当记者提出“以代替父亲来看房的名义”时,据说也不行,必须让楼盘销售看到有中年人到场,才比较像。

  为了让记者能赚到劳务费,Z还煞费心思地帮记者出谋划策:“你可以随便找个三四十岁的人,跟你一起过来看房,然后平分劳务费,每次带不同的中年人过来,就可以多赚几笔。”前提是,要先通过公司同事报名。

  当记者问及,看高档楼盘,扮客是否要穿得正式、得体一点?Z说:“看房而已,穿着随便就行。”同时,无需出示和登记身份证,期间不签订合同,不做后续跟进,看完房即可。而报名给楼盘销售审核,也只是报名字预约时间而已,无需提供其他信息。由此可见,关系、年龄,菜是主要门槛。

  如此流程走下来,代理商轻松获益,房企或许受蒙骗,但确实也收到了“看房客络绎不绝”的效果,谁才是蒙骗的对象?有市民担心:“这样的行为不仅炒热当事楼盘,也间接炒高了二手楼的行情。”

  观察者:建议建立黑名单和惩罚机制

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,实际上,在2014年,以及2015年上半年,房企销售压力较大的时候,很多楼盘会采取此类“做媒”的方式。甚至会通过类似深夜排队认筹等方式,来营造虚假的认购现象。当然,此类做法都是在打擦边球,很难通过正规的政策监管来进行,所以购房者自己应该有一个独立的判断,购房与否和此类人气是否过旺等,不应该建立联系。

  站在开发商的角度,是损害了利益还是从中获益?为了增长人气,是否有纵容“做媒”之嫌?对此,严跃进说,从房企从营销角度看,主要是为了部分意向购房者加快认购,同时营造一个较好的营销势头。实际上从今年房屋销售情况看,本身是不需要这样一种手段来去库存的。所以可以看出可能是此类楼盘本身产品有点问题,所以去库存方面压力是比较大的。

  站在消费者的角度,他们将为“人气假象”埋单?“对于购房者来说,无形中就成为了接盘者,甚至购置了部分相对差的户型和物业。最后会发现小区的入住率其实非常低,也影响了后续居住的价值。”严跃进说。

  “严格地说,这是一种虚假销售的模式,管理部门应该对此类楼盘的交易行为进行监管,进行类似风险提示和上黑名单。”他指出。

  为此,他首先建议相关房企、购房者等积极举报,同时管理部门应该积极介入进行约谈。同时对于购房者来说,独立思考和做判断才是最关键的。另外建议弄一个黑名单,参考的标准是“是否接受了房企直接或间接的类似充当人气的金额补贴”,如果人数超过30个,就可以认为是违规的或者说不允许进行的内容。

  另外,他认为,在实际上的销售环节中,代理商和房企本身存在一层代理关系,所以很多代理商,在营销方面不会考虑太多负面影响。对于代理商违规销售、虚假销售的做法,后续也应该明确一个惩罚机制,这样销售代理人员的销售会更加规范。另外,对于此类违规销售的做法,后续可以暂停营销资格等,进而震慑此类企业的违规行为。

[责任编辑 吴钰 ]
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