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孔庆平:15%回报率是拿地标准
内蒙古新闻网-楼市频道  12-03-23 16:10 打印本页 【字体:    来源: 中房报  

  3月15日,中海地产发布2011年年报,在调控严厉的2011年,中海地产高达31%的净利润率成为行业关注的焦点。

  “房地产企业提升创造价值的能力比片面地追求规模更重要。”近日,中海地产董事局主席孔庆平接受本报记者采访时表示,在调控的背景下,房地产企业要保证财务状况能够匹配市场变化,有节制地扩张。

  房地产不是暴利行业

  记者:对于当前的房地产调控政策,你有什么看法?

  孔庆平:我们支持调控,希望市场是平稳向上的理想状态。过去一段时间,房地产行业传达给市场一个错误信息,就是这个行当比较容易赚钱。所以有很多非专业性的企业,如制衣、电子类等企业纷纷涉足。面对这种情况,调控正是一个行业整合的好机会。

  另一方面,房地产行业已经进入市场经济,政府的有形之手如果运用得好,可使市场的无形之手能够有更大效用的发挥,能够充分地配置资源要素。实施一些短期政策,对于解决短期的问题是有效的。比如“三限”政策(限购、限贷、限价),我认为就是短期的临时性措施,长期实施起来不太合适。但要取消这个政策,就要寻找一些替代的长效机制,否则市场可能就会有一个强烈的反弹。总之,要使行业长期健康发展,就要有长效机制。

  记者:从刚刚结束的全国两会上传递的信息来看,目前的调控政策在短期内仍将延续。你认为房地产企业下一步该如何应对?

  孔庆平:企业不能左右政策,只能顺势而为。同时还要做最坏的打算,时刻保持强烈的风险意识。没有这种意识,早晚要摔跤。

  房地产行业和其他行业一样,要用市场机制来解决问题。企业要对自己的能力有充分的分析,只能做10块钱的生意,却做了1000块钱的生意,那就透支了能力,风险就大。所以,房地产企业要考虑财务状况和市场变化能否匹配,如果不重视这个问题,遇到市场突变的时候,就会遇到灾难性的后果。

  更为重要的是,房地产并非是一个盈利性很高的行业,其受市场波动的影响,有时盈利好,有时则风险很大。在目前的行业税制中,实行递进的增值税,所以房地产是不可能有暴利的。

  15%回报率是拿地标准

  记者:伴随着一线城市调控的深入,很多企业都在加大对二三线城市布局。目前,中海的拿地策略是怎样的?

  孔庆平:中海的全国性布局从来没有停下来,我们始终根据企业的管理能力、资源配置的情况以及承受的能力,来进行有节制的扩张。每进入一个城市,就希望能够生根、开花、结果,能够得到很好的发展,这就是我们的基本策略。

  记者:2010年以来,中海一直保持逆势扩张的姿态,这一策划的制定是如何考虑的?

  孔庆平:房地产和任何一个行业都一样,要生产就要准备原材料,这样才有能力继续生产。要保证持续成长的企业都要这样做。但房地产行业是个高风险、高投入的行业,关键的问题是能不能有效地控制风险,使企业无论是在牛市还是淡市,都有足够的能力去应对。具体到中海而言,所有尚未进入的城市都是我们的目标,但具体还是要看当时的机会和自己的能力、资源的配置和资源的效率,各个方面要有综合的考虑。只要资源的效率和现有的投放能够保持一定的效益,能够保持非常稳健的财务结构,我们就可以去投资。我们设定的投资回报率是15%,这是我们操作项目的基本标准。

  不再片面追求规模

  记者:有消息说,中海将全速发力商业地产。中海是怎样考虑的?

  孔庆平:做商业地产要考虑很多因素,但主要看能不能带来投资和回报相匹配的机会。如果能,就去选择。中海早在7~8年前就提出了要增加长线的收益,并提到了增加商业地产。具体的目标是争取经过一段时间的努力,长线投资的收入在集团整体收益中占到20%。

  目前,经过几年的培育,中海在商业地产领域已小有建树。我们在北京已有5个持有型写字楼投入使用,如位于CBD的中海广场、金融街(000402)的中海地产大厦等。目前,我们还有200多万平方米的开发面积用于商业开发。

  记者:中海今年的发展计划是怎样的?

  孔庆平:中海去年销售很好,规模成长还是不错的。此前,我们提出不再片面地去追求所谓的规模,但还是比较强调通过加强价值链的专业化管理,来提升创造价值的能力。

  记者:公司是否有海外扩张计划?

  孔庆平:中海集团1979年在香港以100万港币注册成立,利用1997年香港回归的契机,开始由工程承包涉入房地产,并转向内地。目前,除了港澳地区之外,中海还没有其他的海外地产开发业务,但我们正在研究这些领域。

[责任编辑 薄呈希 ]
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